2022년도 오피스텔도 종부세 나온다.

 

 

2022년도 부동산세법 주요개정 문서를 보면 오피스텔 투자자들에게 아주 치명적인 내용이 들어있습니다.

바로 6번 항목인데요.

 

바로 현황부과의 원칙이 신설되었습니다.

 

오잉 이게 뭐야? 오피를 주택형으로 쓰면 주택 재산세와 종부세가 발생한다는 뜻?

 

오피스텔의 경우 상업용으로도 가능하고, 주택용으로도 가능한데 만약 전입신고가 되어 있거나 세무당국의 현황조사시 주택으로 적발이 된다면 바로 현황부과의 원칙에 의해 주택용 세금을 먹이겠다는 뜻이죠.

 

 

우선 주택에 먹이는 재산세가 나오게 됩니다.

그리고 재산세가 주거용으로 나오기 때문에 종부세도 나오게 되죠.

다주택자의 경우 이미 가지고 계신 아파트의 공시지가 합산액이 6억이 넘어계신 분들은 이 오피스텔까지 종부세 범위에 포함되게 되실 겁니다.

그리고 법인의 경우 종부세 공제액 자체가 없기 때문에 종부세 치명타를 바로 먹게 되겠네요. 

한마디로 현황대로 실질과세 하겠다는 것이죠.

 

 

1. 건축물 대장에 업무용으로 되어 있더라도 주거용으로 현황사용 중이라면 재산세가 나옴

2. 당연히 주택수 포함.

3. 이걸 회피하기 위해서는 공실로 만들던가.

4. 오피스텔에 사업자등록까지 해야합니다.

 

세입자가 전입신고 안하면 되지 않냐? 하고 구식방식을 믿고 뭉게실 수도 있겠지만, 그건 얼마든지 적발될 여지가 있습니다. 솔직히 가보면 모르기 어렵잖아요.

 

 

1. 요즘 전입신고 안하고 살아도 관리비 내역 떼면 다 보임

2. 수도세 급탕비 이런거 위주로보면 업무용이랑 주거용은 확 차이가 남

 

이런 관계로 확실하게 하시려면 그 오피스텔 주소에 사업자까지 내는게 안전합니다. 더 확실하게 하려면 그 사업자는 매출실적도 내야합니다. 

오피스텔이 어떤 이유던간에 한번 주택으로 간주되는 순간 짤없습니다. 

아마 행정편의상 사업자 없는 오피스텔은 전부 주택으로 간주해서 일단 세금 때리고 이후에 이의신청 받는 식으로 갈 확률이 농후합니다.

 

이건 법에도 있고 판례도 있고 행정심판사례도 있고 다 있어요. 

세무는 항상 현황이 기준이지 공부상 기재된 사용목적이 기준이 아닙니다.

 

 

기존 사례1) 금년 2종근생으로 변경한 단독주택이 있는데 이걸 관할지자체에서 주택으로 간주해서 재산세 때리고 역시 재산세 과세를 근거로 종부세가 나왔습니다. 다행히 전입이 없는 상태여서 관할관청에 항의하고 재산세 부과취소처분 내고 근생으로 재부과, 이걸 다시 세무서에 공문으로 보내서 종부세 부과취소 시켰습니다. 

기존 사례2) 제가 올해 공매로 농지를 하나 샀는데 지목이 농지(답)이나 적치물 쌓여 있는 현황으로 잡종지로 간주해서 취득세 부과받았습니다. 농지 취득세가 3.3%인가 그렇고 잡종지가 4.6%인가 그럴 겁니다. 

기존 사례3)우리나라 세법은 무조건 현황 기준입니다. 심지어 근생변경된 단독과 공동주택 보유하다가 공동주택 매도시 근생변경된 단독이 주택으로 이용중이라면 주택으로 간주해서 1가구2주택 세율 때립니다. --- 주거용 오피스텔 보유하다 양도세 크리티컬 맞는 것과 비슷한 사례

기존 사례4) 제 오피스텔이 업무용으로 월세 받고있어서 문제없는줄 알았는데 1주택 비과세 양도세 신고하러갔는데 한두달 뒤 오피스텔에 전입신고가 몇년 전에 되어있다고 비과세 안되니 소명하라고 연락와서 놀랐던적이 있었습니다. 양도시점에는 업무용으로 사업자가 사용했으며 저 또한 전자세금계산서 발급해드렸는데 5년전 기록 또한 소명하라고 하더라구요. 임대인 모르게 전입신고가 가능하기도 하니 오피스텔 소유자분은 주기적으로 전입신고 확인해보시는것도 중요한거같아요. 5년전에도 업무용으로 계약한 계약서랑 그 사업자등록증으로 소명했었어요. 잠깐 몇개월 있었던 사람이 1년 넘게 저 몰래 전입신고를 했었더라구요. 다행히 그 기간동안 저는 업무용으로 임대차계약서를 썼고 세금계산서 발행도 했고 그 임차인도 사업자등록증이 있으셨던 분이라 소명으로 끝났어요

 

 

특히 조심할 분)

주택+오피 갖고 계신 분들은 주택 팔때 세무서에서 오피 현황 보러 나옵니다.

이거 그냥 1주택으로 신고하고 양도세 납부했다간 추후 불성실 가산세까지 토해 내셔야 합니다. 국세청 장난 아닙니다.

이 문제 때문에 주거용 오피스텔과 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도하고 비과세를 받고 싶은 경우에는 오피스텔을 먼저 매도하거나 오피스텔을 업무용으로 전환한 후 2년을 경과하고 나서 일반주택을 매도하는 것이 좋습니다.

 

<입법예고 상세 출처>

https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/64907/RP

국민참여입법센터

<좋은 블로그 링크>

https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=khr1265&logNo=222529932312&referrerCode=0&searchKeyword=%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94%20%EC%9A%A9%EB%8F%84%EB%B3%80%EA%B2%BD

【오피스텔 세금③】 주거용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하지 않으면 일반주택 비과세가