3주택 가면서 세금 안내는 꼼수

쓸까말까 고민하면서 쓰는 포스팅입니다.

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티스토리 당국은 제 집주소와 연락처를 정부에게 비공개 해주시길 바랍니다.

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이 글은 현재 2주택자 상태이신 분들을 위해 작성하는 포스팅이오니, 2주택자가 아니신 분들은 안보셔도 됩니다.

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단, 3주택 이상 가는 법을 알고 싶으시다면 보셔도 됩니다. ^^

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2주택자 쯤 되면 주택 등기는 익숙해지셨고, 계속 아파트를 갭투자로 늘리고 싶다는 욕구가 있으실 겁니다.

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다만, 현재의 세법상 3주택으로 가는 경우,

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그러니까 현재 실거주중인 1채,

전세를 준 1채

거기다가 이번에 추가로 매수하여 전세를 준 1채가 합쳐질 경우

 

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빼박켄트 3주택자가 되며 이때 투자용 2채 모두 전세를 주었다고 해도 이를 월세화 계산하여 소득세를 신고하는 간주임대료 신고 대상자가 되십니다.

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여기서 선택하십시오.

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수 많은 3주택자 이상자들이 그냥 간주임대료고 뭐고 모른척하고 세금신고 안하고 있는거 앎니다.

정말 몰라서 안하는 경우(극소수), 알면서 조용이 입닫고 있는 경우(대다수)

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자, 불법인줄 알면서 불법하지 마시고,

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깔끔하게 간주임대료 회피하면서 3주택 가는 방법 알려드리겠습니다.

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현재의 3주택을 세는 기준은 가구당 3주택이냐가 아니라 부부합산 3주택으로 되어 있습니다.

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부부합산 3주택이어야만 3주택

 

즉, 가구내에 다른 사람(자녀) 명의로 3주택을 갈 경우는 간주임대료 대상을 결정할 때의 3주택이 아니라는 말씀.

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이 부분에 대해 너무나 많은 전문가와 유튜버가 가구 내 3주택이라고 여러 방면에 글을 써놓는 바람에 저 역시도 이 방법을 알아내느라 많은 시간이 걸렸습니다.

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부부합산으로는 2주택 까지만 가고, 3주택 부터는 자녀 명의를 이용하여 가면 된다는 것인데,

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미성년자녀라고 해도 자금출처만 명확하면 주택구매에 아무런 제약이 없는 만큼 일단 자녀명의로 진행한다는 큰 틀에서 자녀에게 자금을 전달할 방법을 강구하기만 하면 됩니다.

 

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바로, 증여죠.

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미성년자녀에게는 10년 내 2천만원까지는 비과세 혜택이 있으니,

깔끔하게 현금증여하고 홈텍스에 신고하는 방법이 있겠습니다.

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조금 더 여력이 되시는 경우에는 할아버지에게 제 손자에게 증여해 달라고 (2천만원 비과세만큼) 한 뒤

제가 추가로 자녀에게 증여하는 경우도 있습니다. 예를 들면 2천만원을 더 증여할 경우 증여세로 200만원 내면 됩니다.

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왜 할아버지가 먼저 증여하는게 중요하냐면 세대를 격하여 증여하는 경우 가산세가 있으므로, 할아버지 쪽에서 먼저 비과세 액수만큼 써먹는게 중요합니다.

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그렇게 해서 최소 2천 정도 아이에게 자금을 모아준 뒤,

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갭을 1천~1천5백 정도 되는 선에서 아파트를 찾아줍니다.

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2천짜리를 안구하는 이유는 취득세, 복비, 보유세 등을 납부할 돈은 있어야 하기 때문입니다.

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취득세는 가구당 중과이므로 이를 피해야 하자면 공시가 1억이하 아파트여야 하구요.

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매매가로 치면 1억5천 ~ 2억 정도의 아파트가 최대입니다.

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이렇게 좁은 갭의 아파트가 통 없기 때문에 매도인 측에서 구축에 대한 인테리어 기간을 제공하는 매물을 꼭 찾으셔야 합니다.

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매도인 측에서 수리기간 제공하는 매물을 고를 것

매도인에게 계약금과 중도금을 합쳐서 매매가의 10% 정도를 지급하고,

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약속된 일자에 공실이 되면(월세 세입자가 나가거나 집주인이 나가거나) 인테리어를 합니다.

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"아? 인테리어 비용은 어떻게 하냐구요?"

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알아서 하십시오. 현금박치기가 빈번한 시장이라는것만 설명하겠습니다.

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그래서 올수리급 아파트를 만들어 두면 갭 1천~1천5백 선으로 전세를 맞추는 것도 가능합니다.

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짜잔.

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아이 명의로 3주택 성공이네요.

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아이가 한명 더 있다면?

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바로 4주택이겠죠.

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하지만 리스크가 큰 것 같은데

 

아이 명의로 진행 중에 전세를 못맞추는 전세사고가 날 경우 치명타가 올 수 있습니다. 부모 명의라면 어떻게든 돈을 구해서 막아볼 수 있겠지만, 아이명의로 했다가는 잔금을 증여해야 하니 거기서 또 증여세를 떼이게 되니까요.

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그래서 무주택 지인 중에 최악의 경우 전세를 들어와줄 사람(전세대출을 일으키며)을 확보하고 일을 진행하시면 안전합니다.

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다시한번 말하지만, 티스토리 당국은 절 보호하십시오.