(모르면당함)계약갱신청구권 필수 사례

*임대인 필독(집주인)

1. 계약 만료 6개월~1개월 전 사이는 계약갱신의사를 몇 번을 번복해도 임차인의 갱신권 인정

2. 6개월~1개월 전 사이 임차인이 나갈 의향을 보여 임대인이 새 전세자를 구해서 계약금을 받은 경우 기존 임차인은 나갈 의향을 번복하지 못하고 나가야 한다

3. 집주인이 본인거주 의사를 밝힌 뒤 전세자 내보내고 실거주 일주일 하고 매도하는 경우는 아직 규정이 없다.

단, 집주인이 임차인 내보낼 목적을 가지고 그런 절차를 했다면 손해배상 당할 수 있다.

그러나, 집주인에게 정당한 사유가 있다면 손해배상 안 당할 수 있다. 새로운 전세자를 받는 경우 역시도 손해배상규정이 입법되긴 했으나 정당한 사유가 있으면 면책가능

 

4. 계약갱신청구권 썼냐 마냐 하는 논란.
합의 갱신이나 묵시적 갱신은 쓴 것이 아니다. 한번은 싸워서 임차인이 쓰겠다고 해야만 발생한 것으로 본다. 갱신시 임대인이 부른 조건을 임대인이 승인(5%인상 등)을 해버리면 이는 합의갱신이 된다.

처음 계약시나 갱신계약시 특약에 '본 갱신은 주택임대차계약법상 임차인의 계약갱신청구권에 따른 갱신임'을 써서 이 권리를 소진함을 명시해야 한다.

5. 임대인이 6개월~1개월 전 사이 임대인이 한 번 더 사시죠 하면서 갱신의사를 먼저 보일 경우.
이는 합의갱신에 해당하므로 임대인은 의사를 번복하지 못한다. 임차인은 합의갱신으로 2년 더, 이후 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능

*임차인 필독(세입자)

1. 새 매수인은 매도자의 지위를 승계하므로 임대인의 지위 역시 승계됨. 임대차 계약내용 역시 동일하게 승계받았다고 간주.

전세 계약 만료 6개월-1개월 사이 새로운 매수인 나타나기 전에 기존 임대인에게 계약갱신 요구를 하면 임대인은 임차인에게 대항 불가(하지만 묵시적 갱신을 먼저 노리는게 낫다)

2. 12월31일이 계약만료라 할 때 12월30일에 새 매수인이 집을 매수하여 손바뀜이 되더라도 이미 12월1일에 묵시적갱신이 되었으므로 계속 살 수 있다.

11월 30일까지 새 매수인이 나타나서 나가라고 하더라도 즉시 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 즉, 세입자 입장에서는 먼저 연락하지 않는게 요령이다.

*현재는 계약갱신청구권 행사 기간과 묵시적갱신일의 일자가 만료 6개월전부터 1개월전이지만, 2020.12.10 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 규정이 바뀐다.

*새 매수자는 전세계약 만료가 6개월 이상 남아있는걸 매수해야 본인이 확실하게 실거주할 수 있다.