2022. 8. 8. 00:44ㆍ돈맥과 부동산
오피스텔 갭투자를 본격적으로 하기 위해 가장 먼저 마곡을 임장했다.
금액적으로, 가능한 범위 내에 들면서 가장 신도시적인 면모가 있는 곳이기 때문인데 그 후기를 공유해보고자 한다.
일단 나는 마곡에 대해서는 그냥 LG 계열사가 몰려있고, 집값이 많이 올랐다는 것만 알 뿐 그 어떤 선입견도 없었음을 밝힌다.
일단 결론부터 공개한다.
아래 원들은 마곡에서 오피스텔 위치들이며, 원의 크기나 붉은 색의 정도는 임장 후 느낀 급지 레벨이다.
마곡나루가 가장 좋다.
나는 차에 시동을 걸기 전 네이버지도를 통해 오피스텔의 위치와 네일샵, 필라테스샵의 위치를 확인했다.
오피스텔 투자는 기본적으로 젊은 여성임차인을 타겟으로 하는 투자이기 때문에 여성들을 고객으로 하는 다른 상업시설의 분포를 먼저 확인한 것이다. (네일샵, 필라테스)
큰 틀에서 오피스텔의 분포가 대략 일치하는 것을 알 수 있다.
마곡의 대부분의 오피스텔은 양천향교역과 발산역 사이 대로변에 밀집해 있는데 그 구간이 의외로 여성상권이 들어서지 않았음을 알 수 있다.
그 말은 오피스텔이 공실이거나, 임차인을 구하기 어렵거나, 여성임차인이 집을 알아볼때 가장 후순위로 밀릴 가능성을 시사한다.
사실 이렇게 알아보지 않더라고 양천향교에 가깝지도, 발산역에 가깝지도 않은 중간지대는 왠지 상권발달이 안되어 있을 것 같다는 추론은 하고 있었다. 임장을 통해 정말 그런지 확인할 뿐.
오피스텔 임차인은 직주근접, 유흥시설 없는 상권인접, 초역세권을 중요시한다.
그래서 지도만으로 봤을 때 9호선과 5호선의 더블역세권인 마곡나루역부터 가야한다고 판단했다.
그러나 그보다 먼저 자동차를 타고 아래의 루트로 한바퀴 돌면서 전체적인 분위기를 파악했다.
오피스텔의 위치가 대로변에 있어 차로 봐도 다 보이긴 한다.
마곡은 발전했으며, 발전하고 있고, 건물들은 크지만 의외로 높지 않고, 예상대로 우측라인 오피스텔쪽은 상권이 약함이 대략 보였다.
그 다음은 가장 마곡나루역부터 도보임장을 시작했다.
마곡나루에는 보타닉푸르지오시티라는 범상치 않은 포스를 풍기는 놈이 있는데, 지하로는 마곡나루역과 연결이 되있고, 부하성격의 오피스텔 2놈을 끼고 삼형제의 구도로 지어져 있었다. 레이아웃은 다음과 같다.
오피스텔의 저층부가 상가가 되는 것을 고려하면 이 삼형제는 이렇게 대채로운 레이아웃으로 인하여 굉장히 번화한 상권을 구축하고 있었다.
나 스스로도 깜짝 놀랄 정도로 활기가 있고, 살아숨쉬며 산비탈에 복잡하게 들어선 듯한 입체적인 상권이었다. (항아리 상권이라 부른다)
나라도 임차를 해서 마곡에 살아야 한다면 여기 보타닉 3형제 중에 한 군데에 살고 싶다는 생각을 했다.
주말에도 자체상권이 살아나서 쌩쌩하게 돌아가고 있더라. 지하는 역과 연결, 결혼식장 있음
꽤나 마음이 든 나는 즉시 스마트폰을으로 네이버부동산으로 매물을 봤는데, 아이고 이를 어쩌나.
일단 내 오피스텔 투자의 스트라이크존은,
① 매매가 2억 이하일 것
② 갭 500 이하일 것
③ KB하한가 하단가격 이하의 매물일 것
그런데 이 삼형제 놈들 중에는 그나마 '힐스테이트에코마곡나루역' 정도만 그 범위에 들만한데 갭이 500 수준으로 맞출 수 있는 매물이 없었다.
이 원칙을 무너뜨리고 구매한다고 했을 때 큰형, 작은형은 갭 2천, 막내는 갭1천 정도를 감수하면서 해야한다.
그리고 결정적으로, 전세 매물이 생각보다 너무 많이 쌓였다. (즉, 임차 맞추기 전쟁이다.)
공인중개소 한군데에 들어가 요새 임차 얼마만에 빠지냐고 물으니, 월세는 1~2주면 되지만 전세는 2~3달은 잡아야 한다고 한다.
오피스텔 전세 맞추기가 2~3달이라고? 레알?
그만큼 이 삼형제에는 투자자들 유입이 많았던 듯 하다.
그래도 온 김에 방은 구경해야 했기에 전세수요자인 것으로 말하고 보타닉의 남향 공실 한 군데를 볼 기회를 얻었다.
보타닉 푸르지오 실내
일단 코딱지만하다. 오피스텔에 오랜만에 들어와서 그런지 더 작게 느껴진다.
가전의 껍데기가 노랗게 변색된 정도를 보니 역시 연식이 한 7년쯤 된 것이 느껴진다.
체감적으로 한 3년 정도 더 쓰면 고장한번 나겠구나 하는 느낌이 온다.
레이아웃이 너무 빤해서 왜 이웃 블로거인 '구르는 돌' 님이 오피스텔은 임장이 별로 불필요하다고 한 건지 알 것 같다.
그냥 뻥뷰 여부 정도만 룸 별로 차이가 있다.
아 그리고 하나 더,
7평보다 조금 더 큰 오피스텔은 화장대(즉, 책상)을 넣더라. 이 삼형제 중에는 캐슬파크가 그랬다.
책상이 있다는 것. 무조건 좋다.
마곡나루를 돌아본 뒤 남쪽으로 내려와서 시계 반대 방향으로 전부 돌아봤다. 그러니까 자동차로 돌았던 것의 반대방향이다.
도보임장 동선
마곡역 인근에는 삼총사가 있는데, 기대보다 너무 활기가 없고, 상권도 없고, 유동인구도 없고 죽어있어서 꽤나 실망했다.
마곡역 삼총사
임차구함 붙어있는 상가가 종종 보인다.
그럼에도 불구하고 이 마곡역 삼총사의 매매가와 전세가의 갭을 보면 보타닉쪽과 비슷하게 갭500으로는 무리인 상태이다.
더구나 이 엄청난 전세매물을 보라.
마곡나루도 많았지만, 여기는 더 많다. 이곳을 매수한 뒤 전세를 놓았다가는 반년을 기다려도 구해질까 말까 하는 각이 보인다.
즉, 전세사고의 리스크가 있어 보인다.
자 걸음을 옮겨 더 동쪽으로 걸어보자 LG사이언스파크의 회사원들이 이용하는 큰 상권지대를 건나 발산역 인근까지 이동했다.
이곳에는 중급 규모를 가진 발산역 네자매 오피스텔이 있다.
가장 왼쪽은 인터시티365라는 생활형숙박시설이다. 오피스텔 아니다.
이 네자매가 위치한 발산역 상권은 유흥시설은 없지만 마곡에서 가장 발달한 상업지대로 낮이고, 밤이고, 주중이고, 주말이고 가장 젊은이들이 많고 번성하는 곳이라 했다. NC백화점도 있고, 다 있음.(임장을 도와준 LG CNS 친구의 말)
여긴 각이 나온다. 일단 갭이 붙었다. 그리고 전세가 쌓인 정도도 소화할 만 하다.
즉, 다른 구역과는 다르게 확실히 임차수요가 붙는 오피라는 뜻이다.
세대수 사이즈가 좀 작은 느낌은 있지만, 그래도 여긴 자주 들여다보면 갭 500만원 정도로 몇 채 정도는 쓸어담을 타이밍이 나올 듯 하다.
그 뒤로는 발산역에서 북쪽으로 방향을 틀어 양천향교로 걸었다.
대단히 많은 오피스텔이 있는 구역인데 마곡역 오피와 비슷하게 1층 상가가 임차구함이 붙어있는 곳이 종종 보이고, 상권의 발달이 약했다.
일단 쭉쭉 걸어서 올라갔다. 그러나 중간보다 살짝 북쪽에 있는 '경동미르웰플러스 오피스텔'을 제외하고는 특색있는 오피스텔은 보이지 않았다.
(임차인 입장에서 매력을 느낄만한 요인이 보이지 않았다는 뜻)
중간지대의 다수의 오피스텔, 상권의 발달이 약하고, 지하철과 점차 멀어진다.
이 중간지대에서 한가지 특징이랄까.
버스 정류장이 2번 정도 나타났는데 그 인근의 상권이 그나마 활기를 띄는 부분이 있었다.
만약 이 중간지대에 임차를 구해야 하는 입장이라면 상권때문은 아니더라도 일단 버스정류장 초근접 오피스텔을 일차적으로 볼 것이라는 생각이 들었다.
이 중간지대 오피스텔은 아무래도 저렴했다.
전세가를 잘만하면 무갭투자를 맞추는 것도 가능해 보였는데, 한가지 시세파악이 잘 안되는 놈들이 있었다.
KB시세가 없다.
임차인의 전세보증보험의 요건이 KB하한가이고, 그 정보가 없다면 공시가의 150% 인데,
이렇게 정보가 보이지 않는다면 공시가로 계산해야 하는건지 불명확했다.
연식도 제법 되었고, 거래도 제법 되었는데 시세조사가 안된것 자체가 투자가치가 낮은게 아닌가 하는 의문이 들었다.
양천향교역에 다가가자 제법 대형의 오피스텔이 하나 나타났는데 '대방시리즈' 들이다.
만약 마곡나르의 보타닉 삼형제를 안보고 여길 봤다면 가장 그럴듯한 오피스텔이라고 생각했을 것 같다.
제법 자체상권도 잘 갖춰져 있고, 9호선 초근접이라는 장점도 좋다. 오피스텔의 전경을 보자.
그럭저럭 괜찮았지만, 상권 자체는 마곡나루에 비할 바는 되지 못했다. 특히 상가종류의 다채로움 면에서는 적었고, 남성적인 느낌이 강한 단지라는 느낌을 받았다.(해가 지고 있어서 그런가)
투자적합면에서는 전세물량이 어느정도는 쌓여있다. 내가 전세를 놓았을 때 한달 이내로 바로 뺄 수 있는 수준은 아닌 것 같다.
갭은 1천 정도는 필요해 보인다.
이 단자의 주변을 보면 양천향교역의 전반적인 분위기를 볼 수 있는데, 아래 사진을 보라.
상당히 마곡스럽지 않은 구도심의 모습인데,
오피스텔 임차수요자의 대부분이 여성이라는 점을 감안하자면 이런 노후된 건물과 구도심의 분위기는 이유 모를 불안감이 들게 한다.
느낌적인 느낌으로, 그냥 최대한 번화가에 신축에 가까운 곳에서 거주할 때 여성은 안전함을 느낄 것이라는 말이다.
마냥 느낌만은 아닌게 대방1차에서 서쪽으로 꺽어서 2차 방향으로 걸어가는데, 뻔히 금연구역이라 써진 인도에서 흡연충 무리를 다수 발견했다.
인도 바닥에 담배꽁초가 아주 많았다.
오피스텔 주변구역 어딘가에서 담배꽁초가 이렇게 많이 버려진 인도는 임장 중 처음이었다. 아무래도 음습한대 가서 한 대 피기 마련이겠지만...
다시 잠시 복기해보자면, 북동쪽의 양천향교역 주변에는 네일샵이 거의 없다.
즉, 이 오피스텔은 남성이 많을 개연성이 높다.
일단 이번 임장의 한계는 있다.
실 내부를 본 것은 한 번 밖에 없었고, 여러 공인중개소에 들러 투자자의 동향을 체크하진 못했다.
그리고 주중에 오지 않아 유동인구의 흐름을 확실히 느낄 수 없었다.
예를 들자면, LG사이언스파크를 중심으로 남쪽이 주상권이다보니, 북쪽의 마곡나루역은 외곽으로 봐야하는지 등
그러나 일단 이 정도 상황에서 투자한다고 하면,
마곡나루역 보타닉 삼형제에 투자하고 싶지만,
적합한 매물이 나타나지 않는 이상에는 나라면 발산역에 투자하겠다.
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