2022. 7. 19. 23:29ㆍ돈맥과 부동산
1인법인을 설립하여 지방 소형 아파트(공시가 1억 이하)를 투자하는 투자자들이 많다.
법인으로 투자할 때 개인명의보다 전세빼기가 힘들다는 점은 많이들 공감하실 내용이다.
심리적인 이유도 크고 현실적인 이유도 있다.
그 중에 대출과 보증보험에 대한 내용을 다뤄보려 한다.
일단 임차인(전세인)이 갭차이가 거의 없는 아파트에 그것도 법인명의에 아파트에 전세계약을 하는 이유는 다음과 같다.
① 주변에 전세가 씨가 말랐다.
② 인테리어 상태가 유독 훌륭하다.
③ 전세보증보험이 가능한 전세가이다.
반대로 법인투자자라면 이 3가지 조건이 갖춰질 수 있는 매물만을 투자하는게 좋겠다.
특히 깡통전세가 될 가능성이 높은 법인투자매물일 경우 임차인은 무조건 전세보증보험을 가입해야만 안심할 수 있고,
반대로 투자자는 '이 아파트는 전세보증보험 가능합니다.' 를 이용하여 임차인을 설득한다.
그러니 법인투자라는 행위 자체가 전세보증보험이라는 제도가 있기 때문에 성립한다고 할 수 있다.
고로, 전세보증보험이 가능하도록 셋팅하는게 중요한데,
1. KB 일반평균가(매매가 기준) 이하 금액으로 전세계약이 된 계약서가 필요.
자, 다시 말힌다. KB 매매가 중 일반평균가 기준보다 같거나 낮은 금액으로 전세가를 잡아야 한다.
예시) KB 매매가 1.5억원, 전세계약서 상의 전세가가 1.51억원이라면 전세보증보험 가입 불가
-. 투자자는 당연히 매매가보다 높게 플피 셋팅(리모델링 등을 거쳐)을 하고자 하지만, 보증보험 가입이 안되기 때문에 전세 수요자를 구하기 어렵게 됨.
자, 아래 KB부동산 웹사이트를 보자.
네이버 부동산을 모바일로 접속하여 매물을 눌러보면 KB시세가 아래 수평바 형태로 중단에 보이게 된다.(하한~상한)
이 매물은 KB 상위가를 넘어서서 1.8억에 나와있는데 이 가격에 샀다가는 낭패가 예상된다.
그 이유는 전세보증보험이 가능한 1.43억까지 무려 3700만원의 갭이 나기 때문에
1.43억을 초과하는 금액으로 전세매물을 내놓으면 임차인이 나타나지 않을 공산이 크다.
만약에 1.43억을 초과한 금액에도 임차인이 나타난다면 그 이유는,
① 리모델링 수준이 압도적이거나
② 전세보증보험을 안들어도 되는 대범한 사람이거나
③ 전세보증보험이 뭔 줄도 모르는 바보이거나이다.
이런 이유 때문에 투자자라면 애초에 이런 매물은 거르고 최소한 KB매매가 평균가 이하의 금액으로만 매물을 잡는것이 좋다.
2. 전세대출은 HF(한국주택금융공사)에서 받을 수 있는 임차인이 필요
일단 시중은행에서 전세자금대출을 취급할 때 기관의 보증을 전제로 상품이 나가게 되는데 그 중 임대인이 법인일 경우 전세대출을 내어주는 곳은
HF(한국주택금융공사) 뿐이다.
HF에서는 조금 까다롭게 보는 조건이 있는데,
1. 임대인의 법인등기부등본 상에 '임대업' 등록이 되어 있을 것
-. 간혹 사업자등록증에 부동산임대업이 등록이 되어 있어야 한다고 아는 분들이 있는데, 이건 해당 은행의 기호 문제일 뿐 필수는 아니다.
-. 그러나 전세계약서를 작성한 뒤 잔금을 치르기 전까지 보통 법인은 사업자단위과세 신청(세금 편하게 내기 위해서)을 하면서 해당 아파트를 지점등록하고 사업자등록증 을지(사업자단위과세 적용 종된 사업장 명세)에 '주거용 건물 임대업' 업종을 추가하게 된다.
아래 양식의 종목 칸을 보라. 사업자등록증 임대업 어쩌고를 계속 요구한다면 여기까지 해 놓고 임차인에게 사업자등록증을 주면 된다.
2. 임차인에게 일정한 소득이 있을 것 : 연봉의 3.35배 이내(최대한도 2.22억원)
이것도 참 중요한 요건이다. 일단 소득을 감추는 업종의 분들은 이 때문에 임차인으로 들이기가 힘들다. (주로 자영업쪽)
직장인이 소득증빙도 쉽고 딱 적당한데, 만약 직장인이 최대한도 2.22억원을 대출 받으려면 연봉이 6,626만원이면 된다.
그런데 돌이켜보면 연봉이 6600만원인 사람이 공시1억 이하 저가 주택에 전세로 거주할 가능성이 얼마나 될까.
공시1억 아파트의 가격이 대략 최대 1.7억 정도 되니 전세를 똑같이 1.7억에 맞춘다고 하면,
HF를 통해 전세대출을 받을 경우 임차보증금의 80% 까지 가능하니 대출금액은 1.36억이 되고,
이 금액을 감당할 수 있는 사람은 연봉이 4,059만원의 직장인이 된다.
다시 한번 돌이켜보자. 연봉이 4059만원인 직장인이 20년 이상 구축이면서 소형인 아파트에 전세로 살 가능성이 얼마나 될까.
사실상 사회생활을 얼마 하지 않은 20대 후반이거나 아직은 사회생활을 하는 노년일 확률이 크다고 본다.
임차인의 풀이 협소할 수 밖에 없는 것이다.
1인법인의 공시1억 아파트 투자법은 이 부분 때문에 연봉 3,000만원 수준의 직장인을 타겟으로 계산하면,
매매금액이 1.25억원 정도의 아파트를 투자하는 것이 가장 안전하다. (대출 80%, 3.35배 원칙)
3. 전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사)에서만 가능하니 그곳에서 받을 수 있는 임차인 필요
1인 법인은 직원수 0명에 대표자 본인은 무급신청을 해놓은 곳이 대다수이고,
이 때문에 4대 사회보험에 대해서는 유예하거나 예외신청을 세무사가 해준다.
그런데 전세보증보험을 들 때 은행에 제출해야하는 임대인(법인)쪽 서류 리스트에 보면,
- 사업자등록증.
- 법인등기부등본
같은 일반서류에 더불어
3. 4대 보험 완납증명서 혹은 4대 사회보험 가입자 명부가 있는데...
3번이 진짜 많은 법인투자자들을 힘들게 하는데, 대표자가 무급이고 직원이 0명인 경우에는 무슨 수를 써도 3번 서류 발급이 불가하다.
애초에 4대보험 가입을 회피하고자 무급신청을 한 것인데 말이다.
사업장관리번호도 없고, 가입도 안되어 있기 때문에 이 서류발급이 불가한 관계로
HF 쪽 전세보증보험은 가입이 불가하다. (3번 필수서류)
그런데 죽으라는 법은 없는지 HUG 쪽에서는 3번 서류가 없더라도 '크레탑' 사이트를 통해 종업원수 0명을 전산 상으로 증빙할 수 있다면 전세보증보험을 가입시켜 준다. (다행이다)
-. 따로 종이문서 내는 것은 없다.
그렇기 때문에 임대인을 법인으로 둔 임차인은 무조건 HUG 쪽으로 보증보험을 가입할 수 밖에 없다.
참 안타까운 점인데, HUG 가 HF 보다 보증보험요율이 3배 높아서,
1.7억 정도의 전세금은 1년 보증보험료로 한 22만원 낸다. HF 였다면 7만원.
(전세금액대마다 요율은 바뀜)
크레탑 사이트에 종업원수 0명을 신청하는 방법은 검색하면 금방 나오지만 링크를 하나 걸어둔다.
임차인 입장에서 안타까운게 HF 에서 전세대출을 받는다면 HF 에서 보증보험까지 받을 경우 싸기도 하고 결합상품이 있어서 신청도 쉬운데 대출은 HF, 보험은 HUG로 하게 되니 번거롭게 된다. (법인 임대인 덕에)
이 부분을 꿰고 있는 임차인이라면 충분히 법인임대인과의 전세계약을 기피할만 한다.
법인 투자자라면 임차인의 고충을 충분히 이해하고, 최대한 대출/보증보험 셋팅이 가능하도록 협조할 필요가 있다.
마지막으로, HUG 보증보험에 가입하기 위해서 꼭 확인하셔야 할 부분이 있다.(은행에서)
HUG에서 대출, HUG에서 보험이라면 없을 문제인데,
HF에서 대출, HUG에서 보험이기 때문에 HUG 입장에서는 본인들보다 누군가 선순위로 전세대출 사고가 터질 경우 돈을 가져가는 것을 막기 위해
'우리가 보증을 서 주려면, 우리말고 다른 곳에서 네 전세대출에 질권설정을 하면 안되'
라고 말하는 것이다.
HF, HUB, SGI 중에 SGI는 질권설정을 하고, HUG는 채권양도를 한다.
그러나 법인 임대인일 경우 가능한 것은 HF 뿐인데 HF는 질권설정, 채권양도를 안한다.
은행 대출상담사에게 확인은 할 부분이지만, HF는 임차인 신용 기반의 전세대출이고 질권설정과 채권양도를 안하므로 일단 HUG 쪽 보증보험 가입시에 문제되지는 않을 것으로 보인다.
HUG 사이트에 가면 보증보험 가입 가능할지에 대해 알아보는 메뉴가 있으니 참고 바란다.
※ 전세금 내줘야 하는데 어쩌지? 역전세 목돈 대응 하는 법 포스팅 바로가기
'돈맥과 부동산' 카테고리의 다른 글
| 연애의 도태와 투자의 도태 (0) | 2022.08.25 |
|---|---|
| 아파트 시장과 연애시장의 관계 (0) | 2022.08.22 |
| 주거용 오피스텔 임대 세금 질문 (0) | 2022.08.11 |
| 마곡 오피스텔 투자를 위한 임장기 (0) | 2022.08.08 |
| 재개발 투자처 금액별 정리 (0) | 2022.05.19 |
| 문킹님의 법인 전세대출 가능? 총정리 (0) | 2022.05.15 |
| 2022.5.13 머니쇼 (박병찬, 놀부) (0) | 2022.05.14 |
| 2022. 5월13일 머니쇼 (이상우 요약) (2) | 2022.05.13 |