집주인이 위로금 대신 손해배상을?

안녕하세요. 머니트래커입니다.
전세 세입자가 계약갱신 청구권을 무기로 나가는 대신 위로금을 요구하는 경우가 있을수 있습니다.

홍남기 케이스 이후 위로금을 쥐어주고 나가달라 하는게 시장에서 상식으로 자리잡고 있다고 합니다.

적으면 몇천, 많으면 1억도 요구한다고 하네요.
위로금이 억단위가 나오는 경우는 상급지 신축 아파트의 첫 전세일 확률이 높습니다.

위로금 1억 주고 제 임차인에게 5억 올릴 수 있는 케이스니까요.

이 때 위로금을 주고 싶지 않은 집주인의 경우

실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.

이것까진 당연히 아실테지만, 만약 집주인이 이 핑계를 대고 내보낸 뒤 다른 세입자를 들이면 어떻게 될까요?

국토부는 이 경우 손해배상 소송을 당할 수 있다고 발표했죠.

'그래 까짓것 수천 주느니 손해배상 해주고 말지'

이렇게 생각할 경우 대체 얼마를 손해배상 해둬야 할까요?

이를 알면 가라를 쳐서 세입자를 내보낼지 위로금 줄지 사이즈가 나오겠죠?

※임대로 인한 주택임대차보호법 6조에 의거한 손해배상책임(다음 중 가장 큰 액수)

1. 3개월치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세환산)

2. 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 임대료를 차감한 금액의 24개월치

3. 갱신거절로 인한 손해액

이 항목 중 2번 사항으로 손배액을 계산하게 됩니다

@예시
전세보증금 8억, 신규 전세보증금 17억일때 현재 월차임 전환율 적용시 손해배상액?

답변)현재 월차임 전환율은 2.5%
손해배상액=max(월차임 3개월분 vs 증액월차임 2년분)

8억*2.5%=2000만원
이를 12개월로 나누면 월 166만원
166만원*3개월=498만원

9억*2.5%=2250만원
2250만원*2년 = 4500만원

4500만원-498만원=4000만원

즉, 9억을 올리고  4천만원을 손배로 물어주면 됩니다.
1억당 450만원이라 계산하면 되겠습니다(약 500만원)

그러니까 예상되는 전세인상금이 1억이하면 500만원 이상 위로금을 주고 내보내면 경제적인 선택은 아니게 되는 겁니다.

본래 월차임전환율은 2.5%가 아니라 4%였는데 집주인들이 전세에서 월세로 돌릴때 월세인상을 많이 못하게끔 정부가 2.5%로 내린 겁니다.

그런데 이게 손해배상액을 정할때도 작용을 하다보니 일종의 부작용이 났네요.

원래대로 4%였다면 1억에 400만원이고, 이게 2년치이니, 1억 당  800만원의 손해배상액이 발생할 수 있었는데 지금은 1억당 약 500만원에 그치는 상황입니다.

자 편하게 전세금을 2억을 올렸다. 그러면 발생하는 손해배상액의 최고액은 1천만원 입니다.

임대인이든, 임차인이든 이 점 꼭 염두해 두세요.