데이터로 검증된 서울 집값 전망

1. 소득대비 저평가 (서울)
현재 : 23.4 / 평균 : 16.0
---> 소득 대비 심각하게 비싸다
+ 집값은 비싸진 상태인데 사상 초유로 국민 소득이 줄어들고 있다

2. 주택구매력지수 (서울)
현재 : 30.2 / 평균 : 49.3
---> 금리, 집값, 소득을 고려하여 집 사기에 심각하게 부담스럽다
+ 2030이 저금리 양적완화 시대인 15~21년에 이미 미래소득을 당겨와서 샀다

3. 거래량 (서울)
현재 : 2671 / 평균 : 5962
---> 거래가 심각하게 적다
+ 08년부터 하락장에 접어들었었는데, 1년 후 09년에 반등했었고, 그 후로 12년까지 계속 하락했었다. (반등 나온 09년엔 거래량 8000건을 넘겼었지만, 그래도 추세전환 불가했다.)

** 결론 :  현재의 반등장은 단순 데드켓으로 보이며, 추세전환 하기엔 역부족이다. 22년 후반기를 기점으로 집값은 장기적인 하방 추세 전환한 것으로 보이며 1) 국민 소득 지속적 상승 2) 중금리 이하 유지 조건이 갖추어지기 전까지 추가적인 하락이 있을 것으로 예상된다. 덧붙여 구조적 인플레로 고통 받는 미국이 저금리 무기한 통화정책을 다시 꺼내든다는 건 사실상 희망회로에 가깝고, 한국이 예전 같은 고성장을 등에 업을 수 없다는 점도 국민 소득의 관점에서 부정적이다.

1. 저평가 지수

2. 구매력 지수

3. 거래량