둔주 시공단 쇼생크 탈출하라(펌)

나는 HUG 허그의 둔주보증이

둔주 살리기가 아니라고 본다.

본질은 시공단 4개 건설사만 구출하는 거다.



둔주 청약모집과 정당 계약 기간 내내

언론과 부동산 커뮤니티의 관심은 오직

'둔주 조합이 계약금 받은 걸로

7000억 사업비 대출을 갚을 수 있는가?'

에 쏠려 있었다(이게 가능한 계약율이 약 80%).



그런데 나는 조금 다른 부분이 계속 궁금했다.

사업비 대출 상환만 생각하고 공사비는 생각 안 하나?



둔주 총 공사비가 4조를 넘고,

공정률이 50% 넘은 지 이미 오래다.

그런데 조합은 공사비를 한 푼도 지급 못하고 있다.

다른 말로 하면 시공단 입장에서

지금 2조가 넘는 돈이 둔주 건설 현장에 잠겨 있는 거다.

(만약 청약이 폭망하면 언제 받을 지 기약도 없다.

조합은 사업비 대출부터 먼저 갚아야 하니까.)

또, 일단 분양을 했으니 공사비를 받건 못 받건

2조원을 추가 투입해서 무조건 완공시켜야 한다.



지금 롯건이 부도나네 마네 하고

이자율이 하늘을 찌르는 이 금융빙하기에 말이다.



결국 정부가 나서서 HUG 보증을 통해

시공단 건설사만 탈출시키기 작전을 펼친 거다.

허그 보증을 해주면서 정부가 내건 조건이 두 개 있다.



첫째, 사업비 빚진 거 허그 보증으로 대환시켜 줄 테니

계약금 중도금 들어오면

그 가운데 2/3(65%)는 무조건 공사비 우선 지불해라.

무슨 의미인지 다들 읽을 수 있을 거다.

청약이나 판매가 어지간히 폭망하지 않는 이상

시공단이 공사비는 받아갈 수 있게 세팅해 준 거다.



둘째, 시공단과 조합의 계약을 완전도급제로 변경해라.



대부분 재건축은 조합과 시공사가 지분제로 계약한다.

이익 남으면 조합과 시공사가 지분대로 갈라 먹는다.

한 마디로 일종의 동업관계다

그래서 시공사가 사업비 대출을 보증 서주는 거다.



그러다가 둔주처럼 조합이 파산 위기에 몰리면

시공단까지 함께 위험해진다.

지난 번 공사 중단 사태 때 상기해 보자.

혹시 조합이 파산하면

보증 선 동업자인 시공단이 그 빚을 대신 갚아야 한다

(대위변제). 물론 구상권 청구하고 재판을 거쳐

경매 붙이면 언젠가 그 돈을 돌려받기는 돌려받는다.

하지만 어느 세월에 ... ?

당시 예상으로 짧아도 1년 길면 2년 이상이라고들 했다

이게 호경기 때는 그냥 이자받고 기다리면 되는데

요즘 같은 금융빙하기 때 총액 7천억, 회사당 2천억이

기약없이 잠겨 있으면 흑자도산도 일어날 수 있는 거다

롯건이 케미칼에서 5천억 급히 빌려 위기 넘긴거 알지?

근데 둔주에 기약없이 잠길 수 있는 돈이 회사당 무려

5천억(지금까지 공사비) + 2천억(사업비 대위변제)

= 7천억인 거다.



그래서 허그 보증 서주면서

완전도급제로 계약변경을 요구한 거다.

둔주 사업 계속해 봐야 이익 남기기는 글렀으니

지분제는 아무 의미가 없고,

지난 가을 사업비 대환은 시공단이 보증 섰지만

(그래서 이번 분양에서 폭망하면

그 차액을 시공단이 대위변제하든지

또 시공단 보증으로 어디선가 돈을 빌려야 했었음)

이번 7500억 대출에서는 시공단 보증이 쏙 빠졌다.

허그가 시공단 대신 보증 섰다.



시공단 입장에서 한 번 생각해 보자.

이제 조합이 사업비 대출 못 갚아도

대위변제 할 필요가 없고,

조합이 사업비 대출 다 갚을 때까지

공사비 한 푼 못 받을 일도 없다.

4조 공사비 다 손쉽게 받아낼 수 있을지는 모르겠지만

최소한 분양대금 입금액의 2/3는 시공단에게 온다.

재료비나 하청업체 결제대금 정도는 막을 수 있을 거다

적어도 둔주 때문에 시공사 부도 나는 일은 없을 것 같다

그냥 서둘러 공사해 주고 도급제로 공사비 받아

이 아수라장에서 빠져 나오면 된다.



허그가 둔주 살리려고 보증을 서줬다면

그냥 쿨하게 보증만 서주면 되는 건데

뭐하러 완전도급제로의 변경 같은 조건을 붙였겠는가.

HUG의 보증은 둔주 일병 살리기가 아니라

시공단 4사의 쇼생크 탈출이라고 봐야 한다.