전세보증금 반환, 역전세 대응하는 법
전세보증금을 세입자에게 내줘야 하는데,
역전세 목돈을 마련해야 하는 분들은 이 포스팅이 도움이 될 것이다.
"임대보증금반환보증 제도" 를 이용하면 역전세 급한 불 을 끌수 있다.
급격한 금리인상 덕에 부동산 시장이 말이 아니다.
그렇게 매매가가 많이 빠졌는데 그럼에도 전세가율이 더 빠진다.
그 말은 매매가보다 전세가의 폭락이 더 심하다는 말이다.
높게 전세를 맞췄는데 계약만료 2년이 곧 다가오는 분들이 많다.
문재인 정보의 임대차3법으로 계약갱신청구권 덕에 전세를 5%밖에 못 올린 분들은 오히려 사정이 낫지만,
그 법 때문에 전세가가 폭등했고, 그 폭등한 전세가를 기준으로 전세를 맞춘 임대인들은 지금 속이 타들어갈 것이다.
그 분들이 역전세를 맞는 시점은 이미 반년정도 경과가 되었다.
앞으로 대략 1년 반 정도(2024년도 중반까지) 까지 역전세 이슈는 끊임없이 불거질 것이다.
그 사이 전세가가 오르지 않는다면 전세가가 매매가를 끌어내리고 다시 매매가가 전세가를 끌어내리는 악순환이 반복될 것이다.
거두절미 하고 본론으로 들어가겠다.
역전세를 3천에서 1억까지 맞는 분들이 나오고 있기 때문에 이번에 정부에서 이 제도를 대폭 완화시켜 줬다.
"임대 보증금 반환 보증 제도란?"
임대인이 전세보증금을 내어줄 때 은행대출이 가능하도록 HF에서 대출보증을 서 주는 제도, 임대인을 위한 제도다.
① 임차인이 나간다고 할 때 주택 당 1억, 임대인 1명당 최대 총 2억까지 HF에서 보증(기존에는 5천에 최대 2억이었다)
② 임차인이 전세 가격 낮춰달라고 할 때도 마찬가지
무조건은 아니고 약간 조건이 있다.
일단 12억원 이하 가격의 주택일 것(소득세법에서 정하는 고가주택이 아닐 것)과 뭐 권리관계 어쩌고 하는데 대부분은 이 요건에 미충족 될 것이라 보고 보증금액 계산으로 바로 넘어가겠다.
이런것 예시를 들어 계산하면 편하다.
예시) 임차인이 나간다고 한다. 전세보증금 3억을 빼줘야 한다.
1) 3억의 30%는 9천만원
2) 주택가격 5억 x 60% + 5천만원 - 선순위채권액 0억 = 3억 5천만원
2-1) 주택가격 5억 x 60% + 5천만원 - 선순위채권액 2억 = 1억 5천만원 (주담대로 2억 받아놨는데 전세를 줬다고 가정)
결론 : 대체로 1번 항목이 가장 낮은 금액이므로, 9천만원 가능, 2.1억은 다른곳에서 마련해야 한다.
이 제도는 한 채당 1억에 걸린 한도와 전세금의 30%라는 한도 때문에 전세금을 통으로 내주기보다는 1억 이하의 역전세가 발생했을 때 임차인에게 그 돈을 넣어주기 위한 용도가 더 적합하다는 것을 알 수 있다.
투자하시는 임대인 여러분은 평소 임차인과 얼굴 붉힐 일 없이 가급적 역전세 금액 정도만 밀어넣어 주고 끝내는게 상책이다.
좀더 자세한 약관과 절차는 아래 공식 사이트 참고하시라. (링크연결된 사진이다)
추가적으로, 아파트가 아닌 오피스텔도 혹시 이 제도를 이용할 수 있냐고 묻는 분들이 계신데 결론을 말하자면,
안된다.
오피스텔은 주택이 아니기 때문이다.
역시 아파트를 투자하는게 우리나라 부동산에서는 장땡이다.
(이 제도를 제대로 이용하자면 전세금 3억 이하의 어느정도 작은 놈을 하는게 안전하다)
아파트는 일반 국민들의 필수재다.
속칭 '대마불사' 이기 때문에 정부가 이것만은 어떻게 해결할 대책을 내놓곤 한다. 오피는 그런 점에서 소외되어 있다.
일전에 포스팅한 "법인 전세 맞추기 힘든 이유" 포스팅으로 내 블로그 유입이 많은데,
혹시나 법인투자자가 이 제도를 이용할 수 있을지 하여 찾아오신 분들을 위해 답변을 적어둔다.
자 보시라. 명확하게 개인 임대인이라고 적시되어 있다. 법인 임대인은 안된다는 뜻이다.
혹시 법인으로 들고 있는 아파트를 역전세 때문에 이 제도를 이용해야만 한다면, 6월이 되기 전에(재산세 기준일) 명의를 개인으로 넘기고 나서 이 제도를 신청하면 되겠다.
보통 법인은 공시가 1억 이하 아파트를 투자하는데, 최근 부동산 폭락으로 공시 1억을 넘긴 놈들도 다시 공시 1억 이하로 환원될 확률이 크다(23년 1월 기준으로 재산정, 4월에 결과 나옴)
그래서 취득세 1.1%를 한번 정도 더 물고 자녀에게 넘기는 것도 고려해 볼 만하다.
※ 법인으로 아파트 전세 맞추느라 고생하시는 투자자들은 이 포스팅을 참고해보라.(링크 걸린 사진)
