미국 캐나다 폭락

우리는 지금 캐나다의 많은 곳에서
아래와 같은 현상을 봅니다.
강력한 인구 구조에도 불구하고
가격이 떨어지고 있는 미국 부동산 시장
마이너스 금리와 인플레이션 공포가
무분별한 부동산 구매 열풍으로 이어지는
독일에서도 부동산이 팔리지 않습니다.

이것은 이제 너무 명백해보입니다

그러나 왜 아무도 이러한 현상이
오는 것을 보지 못했습니까?
이것은 우리를 조지 소로스와
그의 재귀성이론으로 돌아오게 합니다.
즉, 우리는 가격이 올라갈수록
더 높은 가격에 대한 기대감도 높아졌습니다.

이제까지 부동산 시장이 뜨거워지는 이유는
밀레니얼 세대의 형성이나 이민과 같은
구조적인 이유라는 것을 여러 번 읽었습니다.

하지만
미국을 예로 들어봅시다
2019년에는 시장이 지금처럼
부동산 버블 현상이 일어나기도 전에
인구당 실제로 오늘날보다
적은 수의 주택이 있었기 때문에
시장은 당시에 훨씬 더 "뜨거웠어야" 했습니다.

저는 글로벌 부동산 버블이
특히 구조적 동인보다는
재귀성, 역사상 가장 낮은 금리, 저렴한 신용과
FOMO에 뿌리를 두고 있다는
강력한 증거가 있다고 믿습니다.

첫째, COVID-19로 인한 막대한 부의 증가로 인해
가구 규모가 감소했습니다.

플랫셰어가 파산하고 아이들이 이사를 가거나 등등.
이는 모두 한 가구당 더 적은 수의 사람들을 의미합니다.

그러나 이를 주도한 부의 증가는
환상에 불과했으며 인플레이션을 야기했습니다.

이는 임대료 인상, 자산 가격 하락 및 경기 둔화로
역전될 가능성이 높습니다.

둘째, FOMO는 시장에서 공급을 제거했습니다.
부동산 가격이 오르면 사람들은 실제로 팔고 싶어할까요?
오히려 그 반대를 할 것입니다.
이에 따라 부동산 투자가 급증하고 있다.
미국에서 주택을 소유한 투자자의 비율은
기록적인 20%에 도달했으며
코로나19 기간에는 5% 증가했습니다.
여기에 두 번째 또는 세 번째 집을 구입한
많은 개인들이 있어서 주택 공급이 더 빠듯해집니다.
(한국 갭투,다주택자)

또한 국제적 수준에서 미국은 최악이 아닐 가능성이 큽니다. 아래 차트를 보면 캐나다, 뉴질랜드, 독일이 코로나 기간동안 주택 투자열풍이 나타나서 신규 주택 공급량이 두드러집니다.

자, 주택시장은 둔화될 것입니다.
하지만 그것이 경제에 어떤 의미가 있습니까?
주택시장은 경제를 주도합니다.
주거 투자는 GDP의 ~4% 입니다.
이것이 이전 사이클 저점으로 느려지면
GDP가 ~2% 감소합니다.
더군다나 주택은 경제의 다른
많은 부문에 영향을 미칩니다.
“새 집에 필요한 모든 냉장고, 가구, TV 등을
생각해 보십시오. 경제는 심각한 타격을 입을 것입니다.
(실제 가전회사의 재고 급증)

이것은 경착륙을 뜻합니다.
2008년과 같이 주택 경기 침체가
디플레이션 붕괴로 이어질지 여부는
얼마나 많은 레버리지가 들어가 있는지에 달려 있습니다.

자산 가격이 하락하더라도 상환해야 할 부채는
그대로 유지됩니다.

이것은 1980년대 일본 거품,
2005-07년 미국 서브프라임 거품에
이르기까지 많은 이전 거품의 특징이었습니다.
미국의 주거용 부동산 시장에는 과대한 레버리지 징후가 보이긴 하지만 광범위하지는 않습니다.

그리고 독일 부동산 시장의 10% 이상이
LTV 100%입니다.
결론은 미국이건 캐나다이건 독일이건
어디나 똑같습니다.
저렴한 신용과 FOMO로
사람들에게 부동산 열풍을 일으켰습니다

이제 가격은 하늘을 찌를 정도로 치솟고,
경제성은 떨어지며 새로운 공급이 진행 중입니다.

내 생각에 이러한 상황이 진행 된다면
대부분의 지역에서 눈에 띄는
가격 하락을 의미할 수 있습니다.
현재 주택시장은 매우 열악한 경제성,
신규 공급, 경기 침체가 결합되어
지금은 주택을 사기에 좋은 시기가 아니며 ,
앞으로 더 많은 하락이 있을 수 있습니다.

주식 시장은 경제 지표가 매우 빠르게 악화되고 있습니다
내구재 수요 가 급격히 감소한 후 미국 소비자들은 이제 여행 과 서비스를 줄이기 시작했습니다.

제 생각은 이전과 마찬가지로 현재 환경은
현금이 왕인 환경으로 남아 있습니다.
현금을 보유함으로써 자신을 지키세요.